Règlement de copropriété

LES DROITS DE JOUISSANCE

Qu’est-ce qu’un droit de jouissance privative ?

Vous disposez d’un balcon, d’une cave, de combles, d’une cour, d’un jardin, d’une place de stationnement ou encore d’une terrasse ? Dans l’affirmative, le lot dont vous êtes propriétaire bénéficie peut-être d’un droit de jouissance privative

 L‘article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « [le règlement de copropriété] énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

Cet article est d’ordre public. Cela signifie qu’il s’impose à tous de manière impérative.

Comment faire répertorier un droit de jouissance privative sur une partie commune ?

Les droits à jouissance privative d’une partie commune doivent être répertoriés dans le règlement de copropriété. Un acte de vente, une assemblée générale non publiée ou la mention dans l’état descriptif de division ne suffisent plus à justifier un droit sur une partie commune à jouissance privative.

Il appartient au copropriétaire du lot bénéficiant d’un droit de jouissance sur une partie commune, de le faire répertorier dans le règlement de copropriété et faire entériner cette mention en assemblée générale

Quelles sont les conséquences d’une absence de la jouissance privative au règlement de copropriété?

En cas de vente, si le droit de jouissance privative n’est pas inclus au règlement de copropriété, le notaire de l’acquéreur n’ayant pas la garantie que la jouissance privative soit bien acquise à son client, pourra éventuellement contester le prix de la vente du bien, entrainant une annulation de la transaction ou la baisse du prix de vente. La définition de la partie commune à jouissance privative dans le règlement de copropriété permet de garantir ce droit pour le copropriétaire concerné et éviter ainsi toute contestation future.

LES PARTIES COMMUNES SPECIALES

Qu’est-ce que c’est ?

Par opposition à la partie commune générale qui est à l’utilité et l’usage de tous les copropriétaires, la partie commune spéciale est à l’usage de quelques copropriétaires seulement. Elle est la propriété indivise de ces derniers.

Il pourra s’agir par exemple d’un bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs, d’une cage d’escalier qui ne dessert que certains lots ou encore d’un pallier/WC à l’usage d’un étage de l’immeuble uniquement.

Les charges spéciales qui y sont rattachées, sont réparties entre les copropriétaires concernés et eux seuls votent en AG lorsqu’il s’agit de prendre une décision sur ce type de partie commune.

De même, seuls ces copropriétaires profiteront des bénéfices de cette partie commune spéciale, lors de la vente d’une partie commune spéciale ou de la location d’un élément de cette partie commune (espace publicitaire…)

Les parties communes spéciales sont elles bien répertoriées au règlement de copropriété ?

L‘article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « [le règlement de copropriété] énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les charges spéciales sont rattachées aux parties communes spéciales.

Ainsi le règlement de copropriété doit mentionner les parties communes spéciales et les charges correspondantes pour pouvoir être appliquées.

Quelles sont les conséquences de l’absence de leur mention au règlement de copropriété ?

En cas de litige, le juge la qualifiera de partie commune générale, car elle n’est pas précisément définie au règlement de copropriété.

Ainsi, toute la copropriété devra payer les charges afférentes à cette partie. Enfin toute la copropriété aura le droit de vote concernant les décisions à prendre sur ces parties communes, notamment les futurs travaux.

Les conséquences comptables et juridiques sont lourdes et complexes.

La définition précise de la partie commune spéciale dans le règlement de copropriété, apporte une meilleure justice dans la répartition des charges et permet de lever les ambiguïtés liées à une définition trop générale.